Lors d’une vente immobilière, l’acte notarié contient très souvent une clause de non-garantie des vices cachés. Celle-ci permet au vendeur non professionnel de ne pas répondre des défauts affectant le bien dont il n’avait pas connaissance au moment de la vente.
Mais cette clause protège-t-elle systématiquement le vendeur lorsqu’un défaut important apparaît après la signature ?
Non. La connaissance du vice par le vendeur peut notamment rendre cette clause inefficace.
Dans quels cas parle-t-on de vice caché ?
L’article 1641 du Code civil impose au vendeur de garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait proposé un prix inférieur, s’il en avait eu connaissance.
Le défaut doit donc notamment être caché, suffisamment grave et antérieur à la vente.
En matière immobilière, il peut par exemple s’agir d’infiltrations récurrentes, d’un défaut d’étanchéité, d’un problème structurel ou encore d’un dysfonctionnement important du réseau d’assainissement.
Quand la clause de non-garantie devient-elle inefficace ?
L’article 1643 du Code civil permet au vendeur de prévoir qu’il ne sera pas tenu des vices cachés qu’il ignorait.
Cette protection suppose donc précisément que le vendeur n’ait pas eu connaissance du défaut avant la vente.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 5 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-14.619).
Dans cette affaire, les acquéreurs avaient découvert des infiltrations après l’achat de leur maison. Or, avant la vente, la venderesse avait déjà déclaré un sinistre à son assureur dommages-ouvrage et une expertise avait constaté des infiltrations affectant notamment des travaux qu’elle avait elle-même réalisés.
La Cour de cassation a considéré qu’elle ne pouvait ignorer le vice. La clause de non-garantie prévue dans l’acte notarié ne pouvait donc pas lui être opposée.
La connaissance du problème peut être établie par de nombreux éléments : anciennes factures de réparation, déclarations de sinistre, expertises, échanges avec des artisans, photographies ou témoignages.
Et si le vendeur a lui-même réalisé les travaux ?
La situation est également particulière lorsque le vendeur a personnellement réalisé les travaux à l’origine du désordre.
La jurisprudence peut, dans certaines circonstances, refuser au vendeur ayant lui-même conçu ou exécuté les travaux défectueux le bénéfice de la clause de non-garantie.
Il convient toutefois d’examiner concrètement la nature des travaux réalisés, leur importance et surtout leur lien avec le vice découvert après la vente.
Exemple concret : des infiltrations découvertes après l’achat
Un propriétaire aménage lui-même le sous-sol de sa maison et modifie à cette occasion une partie du réseau d’évacuation des eaux.
Quelques années plus tard, il vend le bien. L’acte notarié comporte une clause de non-garantie des vices cachés.
Six mois après la vente, à la suite de fortes pluies, le nouvel acquéreur découvre d’importantes infiltrations dans le sous-sol. Une expertise établit qu’elles proviennent du réseau d’évacuation réalisé par l’ancien propriétaire.
L’acquéreur retrouve par ailleurs des éléments démontrant que des problèmes d’humidité étaient déjà apparus avant la vente.
Dans cette situation, le vendeur ne pourra pas nécessairement se retrancher derrière la clause de non-garantie figurant dans l’acte notarié.
L’enjeu sera notamment de démontrer que le vice existait avant la vente et que le vendeur en avait connaissance.
Quelles vérifications compléter ?
L’analyse suppose d’examiner l’acte de vente, les diagnostics techniques annexés et la rédaction exacte de la clause de non-garantie, ainsi que la qualité du vendeur : qu’il soit professionnel ou non pèse directement sur l’efficacité de cette clause.
Il faut également respecter les délais d’action et chiffrer précisément les travaux, les pertes d’usage et les préjudices directement liés au vice. Ce chiffrage conditionne la demande, qu’elle soit présentée à l’amiable ou devant le juge.
Que faire lorsqu’un vice est découvert après la vente ?
Le premier réflexe doit être de préserver les preuves avant d’entreprendre des travaux importants.
Photographies, factures, échanges avec le vendeur et documents relatifs aux travaux doivent être conservés.
Selon l’importance du désordre, un constat de commissaire de justice, une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire peuvent ensuite permettre d’en déterminer l’origine et l’ancienneté.
L’existence d’une clause de non-garantie dans l’acte de vente ne signifie donc pas que tout recours est impossible. Son efficacité dépend notamment de ce que le vendeur savait réellement au moment de la vente.
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