La clause résolutoire d’un bail commercial peut permettre au bailleur d’obtenir la résiliation, notamment en cas d’impayés. Son efficacité dépend toutefois du respect d’un formalisme et de délais qui ne doivent pas être négligés.
Encore faut-il que le manquement reproché entre dans les prévisions de la clause, que le commandement soit régulier et que la situation du locataire n’y fasse pas obstacle.
Quels manquements la clause résolutoire couvre-t-elle ?
La première étape consiste à relire le bail pour identifier précisément les obligations couvertes par la clause résolutoire. Une clause qui ne vise que le loyer ne permet pas nécessairement de sanctionner un défaut de paiement des charges, de la taxe foncière refacturée ou un manquement à la destination des lieux, car elle s’interprète strictement. Il faut aussi tenir compte des avenants et d’une éventuelle cession du bail.
Le commandement de payer est-il régulier ?
Vient ensuite la vérification du commandement : son contenu, sa signification et le délai laissé au locataire pour régulariser. L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce délai doit être mentionné dans l’acte à peine de nullité. Il est prudent que le décompte joint détaille chaque somme réclamée, afin que le locataire sache précisément ce qu’il doit régler pour faire obstacle à la clause.
Constater la clause ou demander la résiliation au juge ?
Le dossier suppose aussi de distinguer l’acquisition de la clause résolutoire de la demande de résiliation judiciaire pour manquement suffisamment grave. Dans le premier cas, le juge, souvent saisi en référé, se borne à constater que les conditions de la clause sont réunies. Dans le second, il apprécie lui-même la gravité du manquement, ce qui laisse davantage de place au débat mais permet d’agir lorsque la clause est absente, mal rédigée ou que le commandement présente une irrégularité.
Que peut opposer un preneur en difficulté ?
Enfin, il est utile d’anticiper les demandes de délais, la situation financière du preneur et l’existence éventuelle d’une procédure collective. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, qui sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte l’échéancier fixé.
L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire arrête en principe l’action fondée sur des loyers antérieurs au jugement d’ouverture lorsque la résiliation n’a pas encore été définitivement constatée, d’où l’intérêt de consulter le BODACC avant chaque étape. Lorsque la discussion reste possible, un protocole peut organiser un échéancier, une date de départ ou une cession du bail, à condition de régler le sort du commandement déjà délivré.
Exemple concret
Un locataire commercial accumule les loyers impayés et le bail comporte une clause résolutoire. Le bailleur souhaite reprendre rapidement les locaux.
Il doit pourtant respecter le mécanisme prévu par le bail et par le Code de commerce, notamment la délivrance d’un commandement adapté et les délais applicables.
Le locataire peut, selon les circonstances, solliciter des délais et la suspension des effets de la clause.
Ce que le bailleur ne doit jamais sous-estimer
Dans un bail commercial, quelques mots manquants dans un commandement ou une procédure collective ouverte au mauvais moment peuvent modifier profondément la stratégie. Lorsque le fonds est grevé d’un nantissement, la demande de résiliation doit aussi être notifiée aux créanciers inscrits, faute de quoi la résiliation risque de leur être inopposable.
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L’accompagnement de Juris Terra
Juris Terra accompagne bailleurs et locataires commerciaux avant que le litige ne se noue, lors de la rédaction ou de la relecture du bail, puis lorsqu’il survient, du commandement jusqu’à l’audience. Un accord est recherché chaque fois que la relation ou la sortie des lieux peut se négocier, sans écarter la saisine du juge quand la situation l’impose.
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