La vente de terres ou d’un ensemble viticole peut relever du droit de préemption de la SAFER. Cette intervention doit être anticipée dès la structuration de l’opération, et non découverte au moment de la signature définitive. Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, l’enjeu porte sur le moment de cette intervention et ses effets sur le prix, le calendrier et le périmètre de la vente.
Qu’est-ce qui, dans la vente, relève de la SAFER ?
Tout commence par l’identification des biens et droits cédés, afin de déterminer si l’opération entre dans le champ d’intervention de la SAFER. Les vignes, les terres et les bâtiments d’exploitation y entrent en principe ; pour la maison d’habitation, le matériel ou les stocks de vin, la réponse dépend de leur lien avec l’exploitation et de la manière dont la vente est construite, d’où l’importance d’une ventilation sincère du prix dans l’avant-contrat. Il faut aussi rechercher une éventuelle exemption, par exemple pour certaines ventes entre parents, et vérifier si un fermier en place détient un droit de préemption qui prime en principe celui de la SAFER.
Comment caler la notification sur le calendrier de la vente ?
Les formalités de notification doivent ensuite être intégrées dans le calendrier de la vente et des conditions suspensives. La notification, en pratique adressée par le notaire, indique notamment le prix et les conditions de la cession. L’avant-contrat prévoit utilement une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption et fixe la réitération après l’expiration du délai de réponse. Si le prix, le périmètre ou les conditions changent ensuite de manière substantielle, une nouvelle notification s’impose, sous peine d’exposer la vente à une action en nullité.
Préemption, rétrocession, cession de parts : que faut-il distinguer ?
Il importe de distinguer préemption, rétrocession et mécanismes sociétaires, dont le traitement juridique peut différer. La préemption substitue la SAFER à l’acquéreur ; la rétrocession attribue ensuite le bien à un candidat retenu après appel public à candidatures et avis du comité technique départemental, et l’acquéreur évincé peut lui-même se porter candidat. Lorsque le domaine est détenu en société, la cession de la totalité des parts peut, sous conditions, ouvrir la préemption, tandis que certaines cessions partielles relèvent du contrôle préfectoral issu de la loi dite Sempastous. Il faut enfin écarter les montages artificiels destinés à contourner le contrôle, qui peuvent fragiliser l’ensemble de l’opération : une vente déguisée en donation, un fractionnement du bien ou une ventilation de prix déséquilibrée risquent d’être remis en cause.
Exemple concret
Une propriété viticole est vendue avec plusieurs hectares de vignes et des bâtiments d’exploitation. Les parties ont trouvé un accord sur le prix et souhaitent signer rapidement. Avant de considérer l’opération acquise, il faut déterminer si elle entre dans le champ d’intervention de la SAFER, accomplir les notifications requises et intégrer le calendrier correspondant dans les conditions de la vente.
Que peuvent faire vendeur et acquéreur si la SAFER préempte ?
Si la SAFER préempte au prix notifié, la vente se forme avec elle aux conditions annoncées. Si elle assortit sa décision d’une révision du prix, le vendeur peut accepter l’offre, retirer son bien de la vente ou demander au tribunal judiciaire de fixer le prix. La décision doit être motivée au regard des objectifs légaux de la SAFER ; le vendeur comme l’acquéreur évincé peuvent la contester devant le tribunal judiciaire, dans des délais stricts.
Ce qu’il faut retenir
Pour une propriété viticole, la SAFER doit être intégrée dès la structuration de la transaction, pas découverte quelques jours avant la signature définitive. L’avant-contrat doit alors répartir clairement, entre vendeur et acquéreur, les conséquences d’une préemption ou d’une révision de prix.
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